Wonen in een huurhuis heeft voordelen. Je kunt verhuizen wanneer je wilt en het groot onderhoud wordt door de verhuurder gedaan. Als huurder ben je bij wet beschermd tegen willekeur van de verhuurder. Hij kan bijvoorbeeld het huurcontract niet zomaar eenzijdig opzeggen.
Huur je in de sociale sector? Dan gelden er andere regels dan wanneer je in de vrije sector huurt. Maar hoe zit het als je voor bepaalde tijd huurt? Of als je huurt op basis van de Leegstandwet? Elke situatie heeft eigen regels. Een gespecialiseerde advocaat kent ze allemaal. Een goede huurrecht-advocaat vind je op Juridisch.nl.
Hoe werkt huurbeëindiging?
1. Wat is de reden?
Er zijn verschillende redenen waarom je uit je huurwoning gezet kunt worden door de verhuurder. Een van die redenen is het niet betalen van de huur. Een andere reden is het veroorzaken van overlast. Daarnaast kan het ook zo zijn dat de verhuurder de woning zelf nodig heeft. Tot slot kan het ook zijn dat de verhuurder de woning wil aanpassen aan het bestemmingsplan.
2. Protesteer tegen de huuropzegging
Als je het niet eens bent met de beëindiging van het huurcontract kun je daartegen protesteren. Je laat de verhuurder weten dat je een beroep doet op huurbescherming.
Dit moet je schriftelijk doen met een aangetekende brief: voorbeeldbrief protest huuropzegging. Je kunt ook niets doen. Dan moet de verhuurder naar de rechter om het huurcontract te beëindigen, behalve natuurlijk als je akkoord gaat met de huuropzegging.
3. Je kunt niet direct je huis uitgezet worden
De wettelijke minimum opzegtermijn is drie maanden. Hoe langer je hebt gehuurd, des te langer is de opzegtermijn. Voor ieder jaar dat je het huis hebt gehuurd, komt er 1 maand bij, tot maximaal 6 maanden. Wat er ook in het huurcontract staat, de wettelijke opzegtermijn geldt.
4. Vraag een huurrecht-advocaat om hulp
In veel huurzaken komt helaas de rechter eraan te pas. En er zijn vele verschillende regels. Een huurrecht-advocaat kent die regels én de rechten en plichten van huurder en verhuurder. Juridisch.nl koppelt je snel aan een geschikte advocaat die je kan bijstaan.
5. De rechter beslist uiteindelijk of de huur eindigt
De verhuurder vraagt de rechter toestemming om de huur te mogen stoppen. Daar is wel een goede reden voor nodig. Als je de huur al een paar maanden niet hebt betaald, is de zaak duidelijk.
Maar de verhuurder kan ook zeggen dat hij de woning nodig heeft voor zichzelf. ‘Dringend eigen gebruik’ heet dat. De rechter doet dan een uitspraak.
Met een huurrecht-advocaat kun je je het beste verweren tegen beëindiging van de huur. Ben je het niet eens met de uitspraak? Dan kun je in hoger beroep. Meestal wordt de uitspraak van de rechter (het vonnis) ‘uitvoerbaar bij voorraad verklaard’. Dat wil zeggen dat de verhuurder je toch het huis uit mag zetten, ook al ga je in hoger beroep. Bespreek ook dit goed met je huurrecht-advocaat.
Wanneer kan de huur worden opgezegd?
Een beëindiging dient altijd schriftelijk te geschieden, hetzij per aangetekende brief of via een deurwaarder. De huurder heeft het recht om de huurovereenkomst zonder opgave van redenen op te zeggen. De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen beëindigen op basis van een of meer van de volgende geldige redenen:
Je gedraagt je niet als goede huurder
Je bent geen goede huurder als je de huur niet betaalt of als je ernstige overlast veroorzaakt. Meestal vraagt de verhuurder je dan om zelf de huur op te zeggen. Doe dat niet! De verhuurder moet de rechter vragen het huurcontract te beëindigen. Totdat de rechter heeft beslist, kun je altijd in je woning blijven.
De verhuurder wil de woning voor eigen gebruik
De verhuurder kan je huur opzeggen als hij de woning nodig heeft voor eigen gebruik. Dan hebben we het niet over onderdak voor de kinderen, andere familieleden of kennissen.
Wat zijn wel goede redenen? Bijvoorbeeld een noodzakelijke renovatie van de woning of het beschikbaar maken van de woning voor verhuur aan studenten. De rechter beslist of – en binnen welke termijn – de huur opgezegd mag worden. Daarnaast kan de rechter je een vergoeding van de verhuiskosten toewijzen.
De verhuurder wil de woning aanpassen aan het bestemmingsplan
In het bestemmingsplan staat wat de gemeente met een gebied, wijk of straat wil. Hoe hoog mogen de gebouwen worden? Waar komen winkels, horeca en bedrijven?
Als de gemeente het bestemmingsplan verandert en de verhuurder moet jouw huurwoning daaraan aanpassen, kan de huur opgezegd worden. Bestemmingsplannen kun je bekijken bij de gemeente. Je hoeft een nieuw huurcontract niet zomaar te accepteren, ook niet als het redelijk is. Overleg altijd eerst met een huurrecht-advocaat voor je ermee instemt.
Je bent niet blij met het nieuwe huurcontract
De verhuurder kan je een nieuw huurcontract aanbieden na een verbouwing. Je kunt daar nee tegen zeggen. Als de verhuurder vervolgens de huur opzegt, is dat vaak omdat je geen toestemming geeft voor de renovatie.
Het kan ook zijn dat de huurprijs van je sociale woning wordt verhoogd en boven de maximaal redelijke huurprijs uitkomt. Je kunt dan naar de huurcommissie stappen en huurverlaging vragen. Sociale woningen hebben een maximale huurprijs van €711,-.
Bij huurprijzen van boven de €711,- spreken we van “vrije sector” huur. Binnen de “vrije sector” zijn de huurprijzen vrij en mag de verhuurder vrij bepalen wat de huurprijs is.
Bij verkoop kan de huur niet opgezegd worden
De verhuurder besluit om je huurwoning te verkopen. Voor jou maakt dat niet uit: hij kan jouw huur niet opzeggen. De nieuwe eigenaar neemt je huurcontract over.
Pas na drie jaar kan de nieuwe eigenaar een procedure bij de rechtbank starten wegens dringend eigen gebruik. De rechter zal goed kijken naar jouw belangen en die van de verhuurder voordat hij uitspraak doet.
Wat kost een huurgeschil?
Kosten advocaat
Je maakt met de advocaat een afspraak over het tarief. Dat kan zijn op basis van een uurtarief, een vast bedrag of met subsidie.
Procedurekosten (griffierecht)
Voor iedere procedure bij de rechtbank of andere instanties betaalt je griffierechten. Rechtspraak is in Nederland niet gratis. Het griffierecht is lager als je in aanmerking komt voor subsidie.
Uittreksels
Voor veel procedures zijn uittreksels nodig. Bijvoorbeeld als je gaat scheiden. Hierbij kun je denken aan uittreksels uit het persoonsregister van de gemeente. Gemiddeld kosten uittreksels 10 – 15 euro per stuk. De kosten verschillen per gemeente.
Overige kosten
Het kan voorkomen dat er meer informatie moet worden opgevraagd. Bijvoorbeeld uit het handelsregister of andere openbare registers.
Veelgestelde vragen
Kan een huurovereenkomst vroegtijdig worden beëindigd?
Ja, soms kan een huurovereenkomst vroegtijdig worden beëindigd met instemming van beide partijen of om specifieke redenen, zoals overmacht of persoonlijke noodsituaties.
Heb ik als huurder rechten bij een huurbeëindiging door de verhuurder?
a, als huurder heeft u bepaalde rechten bij een huurbeëindiging, zoals recht op een redelijke opzegtermijn, recht op verhuiskostenvergoeding in sommige gevallen, en het recht om bezwaar te maken tegen de beëindiging als de reden ongeldig is.
Kan ik als huurder juridische stappen ondernemen tegen de huurbeëindiging door de verhuurder?
Ja, als u het niet eens bent met de huurbeëindiging of als u vindt dat de verhuurder niet volgens de juiste procedures handelt, kunt u juridisch advies inwinnen en eventueel bezwaar maken bij de rechtbank.
