Verborgen gebreken huis

Als de handtekeningen onder het koopcontract staan en je de sleutel hebt gekregen, is je eigen huis een feit. Hoe zit het als er dan plotseling een verborgen gebrek aan het licht komt? Wie draait hiervoor op? Je wilt het liefste dat de verkoper het gebrek herstelt. Of dat je het gebrek zelf herstelt en dat de verkoper de kosten betaalt. Hieronder staan de stappen die je moet volgen om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Wat is een ernstig gebrek?

Een ernstig gebrek aan het verkochte betekent dat je er daardoor niet meer normaal in kunt wonen. Veel hangt af van wat je van de woning mag verwachten, bijvoorbeeld of het een oud of een nieuw huis is. Voorbeelden van ernstige gebreken zijn lekkages, scheefstand- of funderingsproblemen, en een verrot dak. In het koopcontract kunnen bijzondere clausules staan over mogelijke gebreken.

Hoe werken woning gebreken?

1. Onderzoek of je de verkoper kunt aanspreken

Meestal is de verkoper aansprakelijk voor een verborgen ernstig gebrek waardoor je niet normaal in de woning kunt wonen. Bijvoorbeeld als de dakconstructie rot is, ook als de verkoper dat niet wist. Bij een ouder huis mag je niet hetzelfde verwachten als bij een nieuw huis. Lees nauwkeurig de clausules van het koopcontract die iets zeggen over de staat van de woning.

2. Beschrijf het gebrek en verzamel bewijs

Het gedetailleerd beschrijven van het gebrek kan best lastig zijn. Je kunt een bouwkundig bureau inschakelen die alle gebreken onderzoekt en een schaderapport opstelt. Dat bureau maakt ook een schatting van de herstelkosten.

3. Stel de verkoper op de hoogte

Als het verborgen gebrek is ontdekt, moet je dit zo snel mogelijk melden aan de verkoper. Meestal binnen 2 maanden na de overdracht. Probeer eerst in overleg met de verkoper het probleem op te lossen. Leg dit dan wel schriftelijk vast.

4. Komt je er niet uit met de verkoper?

Als je er niet uitkomt met de verkoper, stuur je meteen een aangetekende brief. Daarin schrijf je om welk gebrek het gaat en dat je wilt dat de verkoper dit herstelt of betaalt. Geef de verkoper een redelijke tijd om dit te doen. In dit stadium  kun je  het beste een advocaat inschakelen.

5. Mediation of naar de rechter?

Om te voorkomen dat je straks met de verkoper voor de rechter staat, is mediation (conflictbemiddeling) een goed middel om er samen uit te komen. Als je mediation heeft voorgesteld en de verkoper die weigert of helemaal niks van zich laat horen, moet je naar de rechter. Doe dit samen met een advocaat die je hier vindt.

Wat kosten verborgen gebreken?

Kosten advocaat

Je maakt met de advocaat een afspraak over het tarief. Dat kan zijn op basis van een uurtarief, een vast bedrag of met subsidie.

Procedurekosten (griffierecht)

Voor iedere procedure bij de rechtbank of andere instanties betaalt je griffierechten. Rechtspraak is in Nederland niet gratis. Het griffierecht is lager als je in aanmerking komt voor subsidie.

Uittreksels

Voor veel procedures zijn uittreksels nodig. Bijvoorbeeld als je gaat scheiden. Hierbij  kun je  denken aan uittreksels uit het persoonsregister van de gemeente. Gemiddeld kosten uittreksels 10 – 15 euro per stuk. De kosten verschillen per gemeente.

Overige kosten

Het kan voorkomen dat er meer informatie moet worden opgevraagd. Bijvoorbeeld uit het handelsregister of andere openbare registers.

Welke clausules kunnen in het koopcontract staan?

De ouderdomsclausule en niet-zelfbewoningsclausule zijn er om ervoor te zorgen dat de verkoper niet of minder aansprakelijk is bij gebreken. Let op: controleer dit zorgvuldig als je de woning koopt. De exacte omschrijving bepaalt wat je rechten zijn bij gebreken.

Ouderdomsclausule

Een ouderdomsclausule is vaak onderdeel van het koopcontract. Daarmee geeft de verkoper aan dat het gaat om een oudere woning, en dat je niet hetzelfde mag verwachten als bij een nieuwere woning. Is er een ouderdomsclausule van toepassing, dan heeft de koper een extra zware onderzoeksplicht. Laat vóór de aankoop van een ouder huis altijd een bouwkundige keuring plaatsvinden. Zo weet je zeker wat je koopt.

Niet zelfbewoningsclausule

Wanneer je een voormalig huurhuis koopt, zal er waarschijnlijk een niet-zelfbewoningsclausule in het koopcontract staan. Daarmee wordt duidelijk gemaakt dat de verkoper niet zelf in het huis heeft gewoond en dus de staat van het huis niet precies kent. Ook in dat geval heeft de koper een zware onderzoeksplicht.

Mededelingsplicht tegenover onderzoeksplicht

De verkoper heeft de mededelingsplicht om je in te lichten over de bij hem bekende gebreken en hij moet jou informeren over eigenschappen van de woning. Gebeurt dat niet en ontdek je een gebrek? Dan is de verkoper aansprakelijk. Als koper heb je ook een onderzoeksplicht. Je moet gedegen onderzoek (laten) doen naar verborgen gebreken voordat je het koopcontract tekent. Deze onderzoeksplicht is zwaarder als er een ouderdoms- of niet-zelfbewoningsclausule in het koopcontract staat.

Nieuw huis of oud huis

Mocht je een relatief nieuw huis hebben gekocht, dan is de verkoper eerder aansprakelijk bij een verborgen gebrek. Het spreekt voor zich dat de kans hierop bij een ouder huis groter is. Logisch dat je als koper van een ouder huis een zwaardere onderzoeksplicht heeft. Laat dan een bouwtechnisch onderzoek uitvoeren.

De verkoper moet de kans krijgen om het gebrek te herstellen

De verkoper moet de kans krijgen om het verborgen gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen. Hij kan dit zelf doen of een bedrijf inschakelen. Tegelijkertijd wordt van je verwacht dat je de schade zo veel mogelijk beperkt. Ook als dat betekent dat je alvast met de reparatie moet beginnen of een noodreparatie moet (laten) doen. Neem dan niet de duurste aannemer, maar een redelijk geprijsde.